L’OSSERVATORIO
SUL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI
Dismissione
del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici
(Decreto
Legislativo 16 febbraio 1996, n° 104)
Presso il Ministero del lavoro e della previdenza sociale opera, sin dal giugno
1996, l’Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali
pubblici, istituito con il decreto legislativo n° 104/1996, con il compito di
realizzare un complesso programma di dismissione del patrimonio degli enti. Tale
programma stabilisce che, nel termine di cinque anni, gli enti previdenziali
dismettano il loro patrimonio, fondalmentalmente, attraverso cinque possibili
azioni:
A tale programma si è aggiunta, inoltre, la vendita
straordinaria prevista dalla legge n° 140 del 1997 che ha fissato l’ammontare
minimo dell’alienazione in almeno 3.000 miliardi di lire.
L’Osservatorio inizia ad operare a partire dal suo
insediamento, il 18 giugno 1996, e, con la circolare (ex art. 2, comma 1, Dlgs
104/96) emanata il 10 luglio dello stesso anno, si avvia il complesso programma
di dismissione del patrimonio.Con tale circolare si dettano agli Enti finalità
e criteri guida della ricognizione dei loro patrimoni immobiliari sulla base di
omogenei parametri informativi.
Con l’ultimazione della ricognizione del patrimonio
immobiliare sono state iniziate una serie di attività per l’attuazione dei
Piani Generali di Cessione previsti dalla normativa già citata.
Affidamento in gestione a società specializzate.
Sulla gestione esterna del patrimonio immobiliare degli Enti,
l’Osservatorio ha emanato un documento di indirizzi strategici che fornisce
una serie di indicazioni di percorso per gli Enti rispetto a questo tema. E’
in fase di avanzata definizione anche la redazione del bando e del capitolato
"tipo", strumenti tesi a rendere compatibili, confrontabili e, quindi,
monitorabili i modelli gestionali, secondo la filosofia ispiratrice del Dlgs
104/96. Su questo sono state numerose le occasioni di dibattito, a partire dalla
ricognizione delle società di gestione, sino alle audizioni che hanno coinvolto
i protagonisti del settore, sia nazionale che internazionale.
A tale proposito si segnala come sia stata condotta
un’azione di informazione rivolta anche agli operatori stranieri e volta a far
crescere, più rapidamente ed in modo efficiente e competitiva, l’offerta dei
servizi di gestione e manutenzione, oggi in fase nascente nel nostro Paese.
Vendita diretta agli inquilini.
Al termine di una lunga ed approfondita disamina del problema
della vendita degli immobili ai conduttori, l’Osservatorio ha predisposto un
documento che affronta le modalità operative di tale vendita, evidenziando
l’opportunità di procedere attraverso l’alienazione di interi edifici ai
conduttori, strutturati in forma organizzata, per poter consentire la più
tempestiva e ottimale attuazione della norma.
Una serie di incontri con organizzazioni cooperative e
sindacali e rappresentanze di inquilini ha consentito di individuare una prima
lista di immobili su cui realizzare una fase attuativa sperimentale.
Attualmente il percorso ipotizzato dall’Osservatorio è
allo studio del Gabinetto del Ministro del lavoro considerate la rilevanza e la
delicatezza di questa iniziativa.
Alla luce delle numerose segnalazioni di propensione
all’acquisto da parte dei conduttori, successivamente, saranno emanate le
direttive conseguenti.
Vendita mediante intermediari specializzati.
Questo tipo di canale è previsto dall’art. 7 del decreto
104/96 e consiste nella vendita attraverso società specializzate, selezionate
mediante gara pubblica. Esso si presta sia per la vendita anticipata, sia per la
vendita degli immobili marginali, che per la vendita degli immobili da
valorizzare.
L’Osservatorio ha fornito le linee operative per
l’attuazione di vendite anticipate rispetto alla predisposizione dei Programmi
Generali di Cessione. Sono stati predisposti criteri ed indirizzi per la
dismissione degli immobili marginali, ovvero degli immobili che, per il possesso
parziale, la localizzazione e le caratteristiche reddituali, non sono idonei per
altre forme di cessione (gestione attaverso società specializzate, fondi
immobiliari chiusi, etc).
Nell’ambito della ricognizione progettata e coordinata nel
corso del 1996-97 dall’Osservatorio sul patrimonio immobiliare, sono stati
individuati alcuni immobili che, per la loro intrinseca natura o per il grado di
vetustà/degrado o, ancora, per lo stato occupazionale, richiedono onerosi
interventi, sia in termini economici che temporali, per poterli rendere
commerciabili in modo ottimale o elevarne la redditività a livelli accettabili.
Nel caso che non si volesse o non si potesse intervenire, quindi, questi
immobili risulterebbero difficilmente alienabili e/o insufficientemente
remunerativi.
L’Osservatorio ha in corso l’individuazione, in
collaborazione con gli Enti, attraverso l’applicazione di diversi parametri,
di un primo elenco di immobili che presentano caratteristiche adeguate per
essere oggetto di un processo di valorizzazione immobiliare.
Fondi immobiliari chiusi.
Sono stati forniti gli indirizzi sulla costituzione di Fondi
di investimento immobiliare. Quest’ultima possibilità ha trovato concreta
attuazione con la costituzione, ad iniziativa di INPDAP e Medio Credito Centrale
(è inoltre previsto, successivamente allo sviluppo del primo Fondo immobiliare,
l’ingresso nella Società di Gestione di altri Enti previdenziali che lo
richiedessero), di una Società di Gestione dei fondi immobiliari degli Enti
previdenziali, denominata Fondi immobiliari italiani spa.
La Fondi immobiliari italiani spa ha in corso di costituzione
un fondo immobiliare chiuso, denominato fondo "alfa", con apporto di
beni immobili di INPDAP, per un valore di circa 700 miliardi di lire.
In questa fase, in attesa delle necessarie autorizzazioni da
parte del Ministero del Tesoro e della Banca d’Italia, si sta completando la
ricognizione dei dati relativi agli immobili preselezionati per la loro
immissione nel fondo " alfa".
E’ prevedibile che il fondo "alfa" possa essere
offerto in collocamento entro la prima metà del 1999.
Questo strumento è a disposizione degli Enti previdenziali
che intendessero costituire altri fondi immobiliari chiusi per il cui
collocamento le prospettive di mercato appaiono particolarmente favorevoli.
Conferimento a società di gestione possedute dai fondi
pensione.
Sulle possibilità operative costituite dalla partecipazione
in società immobiliari detenute dai fondi pensione è allo studio, con la
Commissione di Vigilanza sui Fondi Pensione, tale problematica.
Si tratta di un tema complesso e di grande interesse e
prospettiva se si pensa al ruolo che nei mercati immobiliari più evoluti, hanno
i fondi pensione come investitori.
La crescita della finanza immobiliare pare intimamente legata
a queste istituzioni che solo ora iniziano ad operare nel campo della previdenza
integrativa. Questo canale potrebbe offrire, quindi, una favorevole opportunità
di dismissione per il patrimonio immobiliare degli Enti previdenziali.
PROGRAMMA
STRAORDINARIO DI DISMISSIONE
Il programma straordinario ha innovato le disposizioni del
programma ordinario, tracciato dal decreto legislativo 104/96, e prevede misure
straordinarie al fine di accelerare la preordinata volontà di alienazione,
fissando l’ammontare minimo di una alienazione da effettuare in tempi rapidi,
almeno 3.000 miliardi di lire, delegando al Ministro del lavoro, di concerto con
il Ministro del Tesoro, l’attuazione delle vendite sulla base di una serie di
indicazioni fra le quali spiccano:
Alla luce delle indicazioni di cui all’articolo 7 della
legge n° 140/97 e delle modificazioni successivamente intervenute ( legge n°
449/97, art. 59, comma 26), è stato avviato il complesso lavoro di preparazione
dell’offerta di vendita.
La prima azione è consistita nell’individuare un vasto
insieme di immobili sui quali effettuare una verifica anche alla luce delle
indicazioni pervenute dagli Enti previdenziali e della loro compatibilità con
l’equilibrio complessivo del programma straordinario. Questo lavoro di
selezione è stato condotto
dall’Osservatorio il quale, grazie all’attività già
avviata con la preparazione del data base del programma ordinario di cessione,
dispone dei dati della ricognizione generale del patrimonio degli Enti
previdenziali pubblici.
Sulla scorta delle indicazioni pervenute dagli Enti,
successivamente all’invio, il 18 luglio 1997, di una prima ampia lista di 571
edifici, per un valore catastale complessivo di 4.415 miliardi, nonché della
volontà espressa dalla Camera dei Deputati con il voto del 6 maggio 1997, ed il
corrispondente impegno del Governo di alienare prevalentemente il patrimonio non
residenziale, è stato redatto un nuovo elenco di 387 immobili, per un valore
totale di circa 3.300 miliardi, trasmesso agli Enti con lettera del Ministro del
Lavoro e della Previdenza Sociale del 18 dicembre 1997.
Per lo svolgimento delle complesse procedure l’Osservatorio
ha ritenuto indispensabile farsi affiancare, nell’ attuazione del programma,
da un Advisor capace di operare adeguatamente, sia sul mercato interno, sia su
quello internazionale.
Si è svolta, pertanto, una gara europea vinta dal
Raggruppamento di Imprese capeggiato da Milano Centrale Servizi, con un progetto
di lavoro che prevede la realizzazione dell’alienazione in un tempo di 10 mesi
dalla stipula del contratto.
Il secondo ed il terzo classificati hanno, però, presentato
ricorso al Tar Lazio.
In data 27 gennaio 1999, il Tar Lazio ha disposto
l’annullamento del decreto di aggiudicazione per carenza di istruttoria.
Attualmente presso il Ministero del lavoro è in corso l’istruttoria per
determinare ex-novo la società aggiudicatrice della gara che dovrà affiancare
l’Osservatorio per la realizzazione del programma straordinario di
dismissione.